重仓宁波 绿城上限价43亿摘得新政前最后一块宅地

新年以来，绿城延续去年的节奏在土地市场下频频出手，而对于浙江省内GDP总量仅次于杭州的宁波，绿城更是下了重注。

3月9日，宁波鄞州区宁丰地段1宗宅地入市出让，地块编号为甬储出2021-006号。最终，经过168轮竞价，绿城以封顶价42.91亿元竞得该地块，楼面价28599元/平方米，溢价率29.99%，并竞配人才安居专用房面积4100平方米。

(相关资料图)

事实上，就在半个月前，绿城才刚刚在宁波拿了一宗地。

2月24日，绿城以20.90亿元拿下编号为鄞州区JD08-D1-2（江南公路地段）的地块，成交楼面价约27320元/平方米，溢价率24%。

短短半个月内，绿城两度强势拿下市区核心区域地块，也足见其对于宁波市场的重视。

新政前最后一块宅地

相比于半个月前的那场土拍，此次甬储出2021-006号地块的入市更有看点。

2月24日下午，22城集中供地计划消息开始流传，随后天津、郑州、青岛等城市相继出台红头文件，落实集中供地计划，证实了这则消息的确定性。

作为18个二线城市成员之一，宁波市自然资源和规划局曾于2月26日回应表示，将严格执行“一年三次集中供地”的国家政策。而此次拍出的甬储出2021-006号地块正是土地新政前宁波市区推出的最后一宗宅地。

据悉，此次土拍共吸引了11家开发商参与，其中不乏万科、融创、招商、保利、中海等头部房企。

最终，经过168轮鏖战，绿城战胜了此前拿地呼声最高的中海，以封顶价42.91亿元竞得该地块，楼面价28599元/平方米，溢价率29.99%，并竞配人才安居专用房面积4100平方米。

据观点地产新媒体了解，此次绿城摘得的甬储出2021-006号地块，名为鄞州区JD06-02-12地块（宁丰地段），位于鄞州区东郊街道，四至范围：东南至大朱家河，东北至周宿渡路，西南至长丰河，北至金家一路。出让面积约6.52万平方米，容积率1.0-2.3，建筑面积约15万平方米，地块起价33.01亿元，起始楼面价22000元/平方米。

资料显示，该地块前身为宁波老城区内最大的“菜场”——宁波市蔬菜副食品批发交易市场。从区位上来看，地块处于江东、海曙、鄞州三大板块连接区域的中心位置，商业、生活配套资源成熟，周边高端项目林立。

而交通方面，地块南侧有南环高架与杭甬高速，周边天童北路、宁南北路、嵩江中路等干道交织。此外，地块邻近地铁3号线锦寓路站，可快速通达各个板块。

宁波中原地产市场研究部经理钟永金指出，学区也是甬储出2021-006号地块一大优势，地块附近有镇安小学、宁波七中。受到学区影响，地块周边二手房价格较高，如江东金茂府的挂牌均价已被炒至5万元/平方米以上。

此外，他还表示，绿城的口碑在浙江省内非常不错，而于宁波可以说排在非本土品牌房企第一位，再加上区域内新房和二手房价格存在倒挂，未来项目基本上不愁卖。

据了解，目前该地块区域内已无其它在售项目，最近开盘项目是距离地块800米的荣安江枫晓月，去年6月首开，目前已基本售罄。

根据出让公告显示，甬储出2021-006号地块实行“限房价、限地价”方式出让，该地块商品住宅毛坯销售均价须不高于35400元/平方米，商品住宅毛坯最高销售单价须不高于38940元/平方米，车位最高销售价格须不高于25万元/个。

对此，钟永金认为，该地块毛坯销售均价与拿地楼面价的地价差不到7000元/平方米，对于绿城来说，基本上没有盈利空间，需要靠后续购买加装包创造利润。他预计，项目售价将会在4.04-4.14万元/平方米左右。

重仓宁波与TOD布局

伴随着杭州限价的调控愈发精准，近两年来越来越多浙江区域的开发商将目光瞄准了杭州之外，开始下沉至宁波、温州、义乌、衢州、绍兴等周边城市。如今，对于绿城而言，宁波似乎已经成为第二个主场。

2019年年报显示，当年绿城共计新增项目54个，总建筑面积约1236万平方米，其中26个位于浙江，占比接近一半。而在浙江新增的26个项目中，有10个项目位于宁波。相比之外，位于杭州的项目却只有6宗，即使加上环杭的德清、安吉的3个项目，数量上也不及宁波。

而据观点地产新媒体不完全统计，2020年绿城通过公开市场一共在宁波摘得9宗地块，分别位于鄞州区、江北区、奉化区、象山县，拿地金额约188亿，连续两年排在宁波拿地总金额榜首。

在充沛土储的带动下，宁波绿城的销售有了明显提升。根据年报显示，2019年绿城共计3个城市的销售额突破100亿元，其中就有宁波。另外2个城市分别为大本营杭州和一线城市北京。

更惊讶的是，仅仅过了一年，本地机构统计显示，2020年绿城在宁波单一市场销售金额达到310亿。不但刷新了城市公司的业绩新高，更是一举打破了自2016年起万科对于宁波一枝独秀的市场格局。

对此，绿城中国浙江区域公司常务副总王俊峰表示，绿城在宁波市场的迅速崛起主要基于集团“聚焦6+N区域 、深耕城市、投拓下沉、投资全覆盖”这四大核心战略。

目前，宁波作为浙江“两主一副”的主战略城市，已经做到了三个全覆盖。首先是地域全覆盖，目前除了宁海，其余县市区均已进入；再者是业态全覆盖，包含住宅、工业、商业等；最后是周期全覆盖，坚决执行“全周期拿地”方针。

其实，绿城虽早在2005年便已进入宁波，但此后长时间内并未选择深耕，“宁波”二字在其年报中也鲜少出现。

直到自2016年8月18日，绿城与宁波轨道交通集团有限公司宣布联手开发宁波地铁1号线邱隘东地块，搭上轨交建设顺风车的绿城自此便开启深耕宁波之路。

随后，2017年4月18日，绿城宣布与宁波轨道交通集团正式签署战略合作协议，将上述地块共同打造宁波首个TOD项目，该项目被命名为“宁波轨道绿城·杨柳郡”。

虽然此前2014年，绿城就曾与杭州地铁合作开发过一个TOD项目，名为“杭州绿城杨柳郡”。不过，相比于发源地杭州，宁波绝对算的上是绿城TOD布局重镇，从宁波杨柳郡，到宁波中心，从双东汇到咏兰郡、芳菲郡，绿城在宁波TOD项目正全面铺开。

据了解，绿城的TOD项目在当地市场颇为抢手。去年推出的咏兰郡、芳菲郡开盘后可谓一房难求，而作为宁波TOD鼻祖的杨柳郡，从2017年的首开均价1.6万元/平方米，到如今二手房成交均价3.2万元/平方米，足足翻了一番。此外，今年2月推出的宁波春来晓园也出现开盘首日便售罄。

根据宁波中原市场研究部的数据显示，今年1至2月，绿城在宁波市六区开发商排行榜****0中以44.08亿元的成交金额位列第一，成交面积12.48万平方米，成交均价35305元/平方米。